Инвестиции в студенческие общежития и дома престарелых станут главными трендами грядущего десятилетия.
Согласно данным последнего глобального исследования рынка жилой недвижимости компании Savills, впервой половине 2019 года институциональные инвестиции всегмент жилой недвижимости повсему миру достигли $110 млрд. Заистекший год данный показатель увеличился на9%.
Вто время как объем вложений вдругие крупные классы активов уменьшился, инвестиции всегмент жилой недвижимости запоследние пять лет выросли на56%, подсчитали вSavills. Это сделало жилье вторым попопулярности инвестиционным активом после офисов.
Российские инвесторы продолжают наращивать свое присутствие взарубежных локациях. Поданным Банка России, в2018 году россияне израсходовали наприобретение недвижимости заграницей $1,234 млрд. Ауже запервые шесть месяцев текущего года потратили на18% больше посравнению саналогичным периодом 2018-го.
«Россияне приобретают жилье для сдачи варенду:это, как правило, квартиры истудии, номера встуденческих общежитиях идомах престарелых»,— говорит вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников.
Доходные студенты
Помнению аналитиков, перспективным вложением является жилье специального назначения, вчастности студенческие апартаменты. Поданным Savills, уже третий год подряд объемы инвестиций вданный сектор повсему миру превышают $16 млрд. Впрошлом году они составили $17,4 млрд.
Поданным Knight Frank, численность студентов высших учебных заведений вмире достигла рекордных значений. ВЕС уже сейчас обучаются около 20млн студентов. При этом нафоне роста числа студентов растет дефицит жилья. Поданным Savills, на1,9 млн студентов дневной формы обучения вВеликобритании приходится только 625тыс. мест вкампусах. ВГермании на1,6 млн студентов дневной формы обучения— 180тыс. мест.
Именно эти две страны наиболее популярны уроссийских инвесторов. Большинство изних вкладываются впокупку апартаментов встоличных городах— Лондоне иБерлине. «В Лондоне конкуренция среди арендодателей выше, чем вБерлине. Вбританской столице вдвое больше студентов, чем вгерманской. Однако количество койко-мест студенческого жилья вЛондоне впять раз превышает показатели Берлина»,— утверждают аналитики Tranio.ru. Поих подсчетам, доходность аренды вЛондоне выше, чем вБерлине.
Вкачестве общежитий вВеликобритании нередко используются дома смалогабаритными квартирами-апартаментами. Все квартиры передаются собственнику всостоянии полной готовности для сдачи варенду: соборудованной имеблированной кухней икомнатами. Поинформации международного агентства недвижимости W1Evans, гарантированная доходность втечение пяти лет составляет 8% годовых наготовый объект. Впериод строительства девелопер выплачивает инвесторам 6% годовых. Цены натакие объекты вбританской провинции составляют от$80–100тыс. заапартаменты площадью от30кв.м. ВЛондоне порог входа выше иначинается от$150тыс.
Впрочем, вложения внемецкий студенческий сектор надежнее. Во-первых, играет роль фактор Brexit. Во-вторых, число студентов вГермании каждый год растет, ав Великобритании эта цифра стабильна. «80% немцев неимеют собственных квадратных метров, поэтому всю жизнь снимают комнаты или квартиры. Активными арендаторами они становятся уже встуденческие годы»,— рассуждает Владимир Масленников. Поего данным, сдавая варенду студенческое жилье, можно получать до4,5% годовых (обычное жилье предоставлять внаем менее выгодно— обычно оно обеспечивает среднюю доходность лишь науровне 3% годовых).
Издержки ириски
Величина прибыли нарынке студенческой недвижимости, во-первых, зависит отуправляющей компании, во-вторых, отлокации. ВВеликобритании, как правило, все комплексы студенческих апартаментов находятся рядом суниверситетами, супермаркетами, аптеками, остановками общественного транспорта идругими важными объектами студенческой жизни. Нотак бывает невсегда. «Поэтому стоит отказаться отинвестиционного предложения, если объект построен вдали отуниверситета. Невыгодное местоположение снижает доходность до3–4% годовых»,— отмечают вW1 Evans.
Бываеттак, что вгороде, где расположен университет или колледж, сдается много обычных квартир. Вэтом случае есть риск потери дохода. Эксперты советуют выбирать городки, где построили свои кампусы сразу несколько учебных заведений.
Носамый важный минус— низкая ликвидность студенческих апартаментов. Купить комнату встуденческом общежитии настадии строительства, когда застройщику нужно финансирование (которое банк недает), легко. «Но кому выбудете еепродавать? Только такимже инвесторам, которые должны согласиться войти впроект, ноуже нена старте, тоесть непо минимальным ценам ибез рассрочек. Плюс внагрузку кнедвижимости идут определенные условия, прописанные вдоговоре суправляющим, которые новый собственник вынужден будет принять»,— говорит ведущий аналитик Prian.ru Анастасия Фалей.
При владении целым комплексом этот риск ниже, новсе равно число потенциальных покупателей априори меньше, чем вслучае собычным жильем.
Квартиры слечением
Поданным Savills, мировой рынок жилья для пенсионеров внастоящий момент только начинает развиваться, ноуже оценивается в$152 млрд.
Наиболее активно пенсионные поселения строятся вСША. Вбольшинстве поселений недвижимость (это может быть квартира или коттедж) могут купить только люди старше 55лет. Основные преимущества: безопасность, хорошая экология, широкие возможности для спорта иотдыха. Здесь есть гольф-поля, рестораны, пешеходные ивелосипедные дорожки, фитнес-центры, магазины ит.д.
Поданным Savills, вВеликобритании сегодня насчитывается около 730тыс. единиц жилья вдомах престарелых. Восновном это социальное жилье гостиничного типа, возведенное набазе безвозмездного финансирования в1970–1980-х годах. Остальное— восновном здания, построенные специализированными домостроительными компаниями, которые впоследнее время начали сдавать помещения всвоих комплексах варенду.
«Правила игры вданном сегменте все еще формируются, исейчас мыбуквально наблюдаем рождение нового рынка, подходящего для инвестирования. Демографическая ситуация истареющее население сбольшими запасами средств будут поддерживать спрос нажилье, построенное ииспользуемое сучетом индивидуальных потребностей»,— подчеркивают аналитики Savills.
Современные дома престарелых вГермании представляют собой студии вжилых комплексах, включающих всебя реабилитационную инфраструктуру. «За счет лечебной составляющей жилье вдомах для престарелых арендуется поболее высоким ставкам (доходность вложений вних составляет 5–6%), нежели обычные апартаменты (приносящие доход 4% годовых)»,— объясняет Владимир Масленников.
Дом состудиями или квартирами (от 30единиц) для пожилых людей вГермании стоит довольно дорого— €18–22млн. Иэто игра вдолгую, окупить вложения можно будет через 20–25лет. Поэтому среди инвесторов стабильным интересом пользуется покупка отдельных номеров, которые стоят примерно столькоже, сколько иапартаменты,— от$30тыс. за30кв.м.
«Застройщики делают наценку 15–20%, вслучае если имудается привлечь знакового управляющего— допустим, жилой комплекс отойдет вуправление международной отельной сети»,— говорит Анастасия Фалей.
Трудности управления
Минусы вложений внедвижимость для пенсионеров тоже есть. Помнению управляющего инвестициями внедвижимость иоснователя компании Indriksons.ru Игоря Индриксонса, впервую очередь это ограничения поколичеству продаваемых объектов. Вомногих странах мира для минимизации спекулятивного спроса государством определяется специальная квота— 50% объектов продаются местным инвесторам, а50%— иностранцам. «Но основная опасность— покупка номера вдоме престарелых, которым управляет частная компания. Вэтом случае инвестор теряет гарантии отгосударства, аэто очень важный фактор риска»,— говорит эксперт.
Нестоит забывать ио зависимости инвестора отуправляющего. Посути, вся недвижимость специального назначения имеет ценность несама посебе, атолько вместе ссервисом, маркетингом, комьюнити, вплоть доатмосферы. «Именно отуспеха бизнеса управляющего пансионатом для пожилых зависит рентабельность проекта. Если ключевой арендатор помещения непреуспеет (хуже того— обанкротится), найти нового или перепрофилировать здание будет намного сложнее, чем вслучае собычным жильем»,— считает Анастасия Фалей.
При микроинвестициях— выкупе отдельной квартиры или комнаты— этот параметр еще важнее, потому что умелкого собственника небудет возможности влиять напроцесс управления.
Автор:
Иван Гидаспов.